楼市未热，话题先热了。根据统计部门数据显示，房地产市场遇到连续调整，这是我国楼市二十多年未曾见到的情况。对此，国家自然是心知肚明，发出了房地产供求关系已发生重大转变的提示。在此大基调下，这一个多月以来，包括国家相关部委、地方频频出台稳楼市政策，而作为新闻喉舌的央媒也是多次发文，借助舆论稳定市场信心，继呼吁允许开发商降价自救而稳住开发商这端后，央媒经济日报（党媒光明日报转载）再次对楼市表态，房地产或将从这5个方面开始全面发力，这很可能就是我们接下来促进楼市回暖的雏形了。
NO1.激发需求端
根据文章内容显示，目前全国有18个大城市有“既认房又认贷”限制，即不管贷款还没还清，都占用了购房名额，也就不能按首套房的利率和首付比例买房。毫无疑问，这个限制政策对作为楼市风向标的大城市影响较大，在千呼万唤下，住建、央行等部委终于联合发布通知，推动解除“认房认贷”限制。
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说时迟那时快，当3部委发令后，广州成为第一个官宣“认房不认贷”落地，原因就在于，广州的新房市场在上半年表现不佳，7月成交量更是下降了30%，这个政策解禁，其实就是最大限度激发改善需求。比如在广州买500万的房子，原来首付4成，就需要200万资金，现在只需要3成，首付资金下降到150万，减少50万，而且房贷利率也由二套房变为首套房利率，直接降了60个基点。有广州做表率，其他大城市相继跟进是再正常不过的事了。
NO2.降购房成本
文章重点提及财政部等3部门发布的居民购房免个税公告。如果你购的房子总金额大于卖出房子的金额，个税全部退。如果前者小于后者，也会按比例退给你。这项政策在去年10月就开始执行了，但还有几个月就到期。为了消除大家的购房顾虑，现在提前告诉大家，优惠继续执行，这下直接延到2025年底，力度不可谓不大。
当然，上面税费退还是全局性的，其实，很多地方上也在根据实际、财力帮购房者减轻购房负担，像文中所说的厦门，将二套房的公积金首付款比例降到40%，都知道，公积金利率比商贷低不少，才3.25%，相当于直接帮购房者省钱。像南京、郑州等城市还额外发购房补贴，理由有人才购房、多子女家庭购房以及其他税费补贴等等。通过这些措施减轻购房压力，其实也是动力，带动购房需求。
NO3.解决房企资金需求
这一条不要认为与我们购房者无关。数据显示，我国7月份的土地出让金额仅有2475亿，与去年同期比，下降了50%，这反映了房企现在很缺钱，即使有不错的地块也是心有余而力不足。当然，更为紧要的是，开发商由于此前杠杆过高，随着市场下滑、资金挪用，现在根本无力交楼，特别是民营房企接连出现债务暴雷情况。对于购房者来说，市场不稳，预期不明，购房者不敢轻易下手，生怕买到烂尾楼。
鉴于此，文章提到证监会已在近日发布信息，将统筹优化IPO、再融资资金监管安排，特别提到，上市房企再融资不再受破发、破净、亏损等限制了。关注楼市的应知道，早在2019年5月，为调控楼市，房企融资就从那个时候被喊停了。好在，一直到2021年那几年的市场好，房企融不能融资但还可以通过销售周转，此后市场遇冷，房企资金链条都被砍断了，这也是接连有房企暴雷的直接原因。所以，现在重启房企融资限制，而且大幅降低了门槛，这个措施是很给力的。房企有了资金，恢复正常经营，对土地市场、购房者出手意愿都是极大的提振。
NO4.调整供应端
文中提到湖南在近日提出解决供需矛盾。不仅仅要提振需求，还要优化供给，以此促进房地产市场健康平稳发展。这里虽然只有一句话，所隐含的信息却非常多，而且很多地方已经在这么做了。主要有3个方面：
一是提供优质地块，现在城市卖地，基本都是提供城市比较优质的地块，不再是边角料，主要就是调起开发商的兴趣；二是减少供地，平衡供需关系。比如，数据显示，与上一年相比，2023年成都供地减少20%，福州减少26%、南宁减少38%，重庆中心区、长春、沈阳更是分别减少了64%、66%和73%。这跟2014年-2016年全国去楼市库存相似，当时很多华东城市3年基本不供地，最终实现供需平衡。
文中还特别提到陕西将探索现房销售，实际上这一调整优化供应端的举措，在住建部将开展现房销售试点后已得到越来越多地方响应，在此之前，深圳、合肥、成都等城市已经在着手探索实施。现房销售不仅可以预防烂尾问题，其实也是在为楼市去化争取时间。你想啊，从拿地几个月就可上市卖房，到建成才能卖房，一个项目起码延迟了1年半才能出货。毫无疑问，供应量将明显放缓，这对楼市恢复是非常有利的。
NO5.推进保障房建设
这是一个老生常谈的话题，对于买商品房的人来说，觉得与自己无关，但国家却是站在全局的角度考虑，因为，不是每个人都能买得起商品房，一旦市场恢复，我们总得考虑那些有保障住房需求的群体。文章提到，国家在近日通过了规划保障房建设的指导文件，不仅要建，还要建好，在建造质量、配套建设方面要加强。
在文章的结尾也说了，所有的这些措施都是为“稳住预期”，给予“市场信心”，相信通过这些有针对性的房地产政策能形成合力，最终的目标是“促进房地产市场企稳回升”。
最后说点感悟吧
目前的房地产市场遇冷，其实不是这几年某项调控所致的，而是综合因素的结果。比如最近看到一组数据显示，2023年到2032年每年的退休人口都在2000多万水平，未来10年累计退休人口将超过2.3亿，退休就意味着购买力、购房需求明显下降，这是我们要面对现实。
需求端的变化，决定了未来的房地产市场无论如何恢复，都不可能像过去一样了，何况我们的住房总量已经趋于饱和，这可能是每一个房地产从业者、购房者需要思考的问题。正如万科郁亮预计，今年新房成交规模可能只有6.6亿平米，与06年基本相当，只有2021年18亿平米的1/3多点，说白了，市场蛋糕明显缩小。这一点，王石与他的看法一致，认为行业调整还没完成，还得往下看。
至于行业什么时候完成调整，谁也无法预料，可能是不久的将来，也可能是恢复后的下一次。当然，作为留在行业的精英来说，也不用显得那么悲观。王石不是也说了嘛，房地产行业还会再起来，房地产作为支柱产业在很多国家都存在。这一点很好理解，只要收入增加，人们对好住房的需求不会停止，也就是我们说到的改善需求还会持续释放，这大抵是未来房地产市场的最大支撑吧。
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