楼市未热,话题先热了。根据统计部门数据显示,房地产市场遇到连续调整,这是我国楼市二十多年未曾见到的情况。对此,国家自然是心知肚明,发出了房地产供求关系已发生重大转变的提示。在此大基调下,这一个多月以来,包括国家相关部委、地方频频出台稳楼市政策,而作为新闻喉舌的央媒也是多次发文,借助舆论稳定市场信心,继呼吁允许开发商降价自救而稳住开发商这端后,央媒经济日报(党媒光明日报转载)再次对楼市表态,房地产或将从这5个方面开始全面发力,这很可能就是我们接下来促进楼市回暖的雏形了。

NO1.激发需求端

根据文章内容显示,目前全国有18个大城市有“既认房又认贷”限制,即不管贷款还没还清,都占用了购房名额,也就不能按首套房的利率和首付比例买房。毫无疑问,这个限制政策对作为楼市风向标的大城市影响较大,在千呼万唤下,住建、央行等部委终于联合发布通知,推动解除“认房认贷”限制。


【资料图】

说时迟那时快,当3部委发令后,广州成为第一个官宣“认房不认贷”落地,原因就在于,广州的新房市场在上半年表现不佳,7月成交量更是下降了30%,这个政策解禁,其实就是最大限度激发改善需求。比如在广州买500万的房子,原来首付4成,就需要200万资金,现在只需要3成,首付资金下降到150万,减少50万,而且房贷利率也由二套房变为首套房利率,直接降了60个基点。有广州做表率,其他大城市相继跟进是再正常不过的事了。

NO2.降购房成本

文章重点提及财政部等3部门发布的居民购房免个税公告。如果你购的房子总金额大于卖出房子的金额,个税全部退。如果前者小于后者,也会按比例退给你。这项政策在去年10月就开始执行了,但还有几个月就到期。为了消除大家的购房顾虑,现在提前告诉大家,优惠继续执行,这下直接延到2025年底,力度不可谓不大。

当然,上面税费退还是全局性的,其实,很多地方上也在根据实际、财力帮购房者减轻购房负担,像文中所说的厦门,将二套房的公积金首付款比例降到40%,都知道,公积金利率比商贷低不少,才3.25%,相当于直接帮购房者省钱。像南京、郑州等城市还额外发购房补贴,理由有人才购房、多子女家庭购房以及其他税费补贴等等。通过这些措施减轻购房压力,其实也是动力,带动购房需求。

NO3.解决房企资金需求

这一条不要认为与我们购房者无关。数据显示,我国7月份的土地出让金额仅有2475亿,与去年同期比,下降了50%,这反映了房企现在很缺钱,即使有不错的地块也是心有余而力不足。当然,更为紧要的是,开发商由于此前杠杆过高,随着市场下滑、资金挪用,现在根本无力交楼,特别是民营房企接连出现债务暴雷情况。对于购房者来说,市场不稳,预期不明,购房者不敢轻易下手,生怕买到烂尾楼。

鉴于此,文章提到证监会已在近日发布信息,将统筹优化IPO、再融资资金监管安排,特别提到,上市房企再融资不再受破发、破净、亏损等限制了。关注楼市的应知道,早在2019年5月,为调控楼市,房企融资就从那个时候被喊停了。好在,一直到2021年那几年的市场好,房企融不能融资但还可以通过销售周转,此后市场遇冷,房企资金链条都被砍断了,这也是接连有房企暴雷的直接原因。所以,现在重启房企融资限制,而且大幅降低了门槛,这个措施是很给力的。房企有了资金,恢复正常经营,对土地市场、购房者出手意愿都是极大的提振。

NO4.调整供应端

文中提到湖南在近日提出解决供需矛盾。不仅仅要提振需求,还要优化供给,以此促进房地产市场健康平稳发展。这里虽然只有一句话,所隐含的信息却非常多,而且很多地方已经在这么做了。主要有3个方面:

一是提供优质地块,现在城市卖地,基本都是提供城市比较优质的地块,不再是边角料,主要就是调起开发商的兴趣;二是减少供地,平衡供需关系。比如,数据显示,与上一年相比,2023年成都供地减少20%,福州减少26%、南宁减少38%,重庆中心区、长春、沈阳更是分别减少了64%、66%和73%。这跟2014年-2016年全国去楼市库存相似,当时很多华东城市3年基本不供地,最终实现供需平衡。

文中还特别提到陕西将探索现房销售,实际上这一调整优化供应端的举措,在住建部将开展现房销售试点后已得到越来越多地方响应,在此之前,深圳、合肥、成都等城市已经在着手探索实施。现房销售不仅可以预防烂尾问题,其实也是在为楼市去化争取时间。你想啊,从拿地几个月就可上市卖房,到建成才能卖房,一个项目起码延迟了1年半才能出货。毫无疑问,供应量将明显放缓,这对楼市恢复是非常有利的。

NO5.推进保障房建设

这是一个老生常谈的话题,对于买商品房的人来说,觉得与自己无关,但国家却是站在全局的角度考虑,因为,不是每个人都能买得起商品房,一旦市场恢复,我们总得考虑那些有保障住房需求的群体。文章提到,国家在近日通过了规划保障房建设的指导文件,不仅要建,还要建好,在建造质量、配套建设方面要加强。

在文章的结尾也说了,所有的这些措施都是为“稳住预期”,给予“市场信心”,相信通过这些有针对性的房地产政策能形成合力,最终的目标是“促进房地产市场企稳回升”。

最后说点感悟吧

目前的房地产市场遇冷,其实不是这几年某项调控所致的,而是综合因素的结果。比如最近看到一组数据显示,2023年到2032年每年的退休人口都在2000多万水平,未来10年累计退休人口将超过2.3亿,退休就意味着购买力、购房需求明显下降,这是我们要面对现实。

需求端的变化,决定了未来的房地产市场无论如何恢复,都不可能像过去一样了,何况我们的住房总量已经趋于饱和,这可能是每一个房地产从业者、购房者需要思考的问题。正如万科郁亮预计,今年新房成交规模可能只有6.6亿平米,与06年基本相当,只有2021年18亿平米的1/3多点,说白了,市场蛋糕明显缩小。这一点,王石与他的看法一致,认为行业调整还没完成,还得往下看。

至于行业什么时候完成调整,谁也无法预料,可能是不久的将来,也可能是恢复后的下一次。当然,作为留在行业的精英来说,也不用显得那么悲观。王石不是也说了嘛,房地产行业还会再起来,房地产作为支柱产业在很多国家都存在。这一点很好理解,只要收入增加,人们对好住房的需求不会停止,也就是我们说到的改善需求还会持续释放,这大抵是未来房地产市场的最大支撑吧。

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